IBRAM confirma exclusão do condomínio e desobriga a Urbanizadora Paranoazinho das compensações ambientais e florestais referentes ao parcelamento
O Condomínio Vivendas da Alvorada, em Sobradinho, está oficialmente fora do processo do licenciamento ambiental coletivo do Setor Habitacional Contagem 2. A exclusão foi confirmada pelo Instituto Brasília Ambiental (IBRAM) após solicitação da Urbanizadora Paranoazinho (UP), proprietária da Fazenda Paranoazinho, que há mais de 17 anos conduz a regularização fundiária na região.
A medida ocorreu após decisão da 6ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, que, em fevereiro deste ano, manteve sentença de primeira instância declarando a usucapião do parcelamento em favor da associação de moradores. Diante da sentença, a UP solicitou a exclusão do Vivendas da Alvorada de todas as licenças e obrigações vinculadas ao processo de regularização fundiária do parcelamento.
“Apesar de ainda caber recurso, trata-se de uma decisão inédita que nos impede de continuar como responsáveis legais por um parcelamento que possui diversas obrigações ambientais e urbanísticas a serem cumpridas”, afirma o presidente da Urbanizadora Paranoazinho, Ricardo Birmann. “Nosso objetivo sempre foi desenvolver a região com segurança jurídica, cidadania e sustentabilidade. Mas essa sentença impõe um novo cenário”, pontua.
A exclusão foi formalizada pelo IBRAM em despacho datado de 22 de maio de 2025, com base no parecer técnico nº 13/2025. Com isso, o Vivendas da Alvorada está oficialmente fora da Licença de Instalação nº 12/2019, do Termo de Compromisso Ambiental, do Plano Básico Ambiental e de todas as obrigações legais assumidas pela UP, incluindo compensações ambientais e obras de infraestrutura.
Impacto ambiental e riscos legais
A retirada do parcelamento ocorre em uma área considerada sensível do ponto de vista ambiental, pela presença de nascentes, erosões, ausência de drenagem e ocupações em Áreas de Preservação Permanente (APPs). Sem a cobertura do licenciamento e suas ações de correção e mitigação, esses passivos deixam de ser absorvidos por um projeto mais amplo e passam a ser responsabilidade exclusiva dos moradores.
“A exclusão do parcelamento significa que os próprios moradores terão que assumir os custos e a execução das intervenções necessárias à correção de passivos ambientais e à prevenção de novos danos”, explica a bióloga e engenheira civil da UP, Mirella Glajchman.
Além dos aspectos ambientais, pesam sobre o Vivendas da Alvorada os riscos jurídicos. No DF, decisões recentes têm sido duras com parcelamentos irregulares. No condomínio RK, em Sobradinho, sentença da Vara do Meio Ambiente determinou a demolição das casas, com aplicação de multa milionária. Situação semelhante ocorreu no Mini Chácaras do Lago Sul, onde a Justiça fixou multa de até R$ 500 milhões e exigiu a recomposição integral da área.
Mesmo com a declaração de usucapião, o Vivendas da Alvorada precisará cumprir as exigências legais. A regularização do parcelamento deverá ser iniciada do zero, com novo processo de licenciamento ambiental, estudos técnicos e obras. Além disso, a legislação exige a destinação de 10% da área total (cerca de 15 mil m²) para equipamentos públicos, como escolas, creches, unidades de saúde e áreas institucionais.
O contraste de uma escolha
A poucos metros do Vivendas da Alvorada, o Condomínio Vila Rica trilhou outro caminho. Com apenas 26 lotes, aderiu ao processo de regularização da UP, que prevê a realização de todos os projetos (ambientais, urbanísticos de infraestrutura), obtenção de licenças, execução de obras de infraestrutura e destinação de área para equipamentos públicos, fora do parcelamento.
O processo foi iniciado em 2016 e, cinco anos depois, resultou no registro do parcelamento em cartório. Hoje, o Vila Rica foi o primeiro do Contagem 2 a receber todas as obras de infraestrutura e ambientais previstas no processo de regularização fundiária.
“O que separa os dois condomínios é uma escolha”, diz Birmann. “De um lado, temos um parcelamento que seguiu todas as etapas legais e colhe os frutos da segurança ambiental, urbanística e jurídica. Do outro, uma comunidade que optou pela via judicial e agora enfrenta o desafio de fazer sozinha o que antes era garantido por um processo coletivo e estava a poucas semanas de acontecer”, conclui o dirigente da UP.
