Regularização de muros e guaritas avança no DF, mas cobrança por áreas públicas gera dúvidas

Norma sancionada por Ibaneis Rocha reconhece o direito de
fechamento dos condomínios e estabelece novas exigências
urbanísticas e financeiras

Aprovada pela Câmara Legislativa e sancionada no início de abril
pelo governador Ibaneis Rocha, a Lei Complementar nº 1.044/2025
traz novas regras para o fechamento de loteamentos urbanos no
Distrito Federal. A legislação reconhece oficialmente a possibilidade
de instalação de muros, guaritas e portarias em parcelamentos
fechados e de acesso controlado, inclusive em áreas ainda em
processo de regularização.

A medida era aguardada há anos por moradores de condomínios
horizontais e lideranças comunitárias. “A lei representa uma
tentativa importante de dar segurança jurídica à realidade que já
existe há décadas. Os condomínios sempre estiveram sujeitos a
interpretações diversas dos órgãos fiscalizadores, sem uma norma
clara que garantisse a manutenção dos mecanismos de controle de
acesso”, afirmou Antônio Batista, síndico do condomínio Mansões
Colorado, em Sobradinho.

O texto, no entanto, não se limita a reconhecer o fechamento dos
loteamentos. Ele estabelece critérios para o uso de áreas públicas,
manutenção da infraestrutura urbana e concessão onerosa dessas
áreas pelas entidades representativas dos moradores, como
associações ou condomínios já constituídos.

Para a presidente da União dos Condomínios Horizontais e
Associações de Moradores do Distrito Federal (UNICA/DF), Júnia
Bittencourt, a nova norma é um marco, mas a regulamentação
exigirá atenção. “É um avanço importante. A lei finalmente cria um
instrumento para reconhecer os fechamentos e organizar
responsabilidades. Mas agora o desafio é garantir que a
regulamentação reflita a realidade dos parcelamentos urbanos,
principalmente os que estão em regularização”, avaliou.

A norma diferencia duas modalidades de parcelamento: o loteamento
fechado, com uso exclusivo das áreas públicas internas mediante
concessão de uso, e o loteamento de acesso controlado, que permite
a presença de muros e guaritas, mas exige acesso irrestrito às vias e
áreas públicas.

“É um avanço, sim, mas com lacunas. A modalidade de acesso
controlado, por exemplo, não resolve os principais problemas que
enfrentamos há anos, como a insegurança ou a responsabilização por
danos causados por terceiros nas áreas públicas internas”, avalia
Antônio. “Já o modelo de fechamento completo traz uma cobrança
pelo uso das áreas, sem que o Estado ofereça clareza sobre valores e
critérios. Em ambos os casos, o ônus da manutenção continua sendo
dos moradores.”

A preocupação também é compartilhada por Deuselita Pereira
Martins, síndica do condomínio Morada dos Nobres, em Sobradinho.
“Com certeza a nova lei vem para dar segurança jurídica, porque
quer queira, quer não, hoje, se quisermos fazer uma reforma na
portaria, não temos autorização legal. Com a lei, isso vai nos
beneficiar, sim. Óbvio que o ideal seria o acesso restrito. Mas, como
em nosso caso, temos comércio dentro do condomínio, não posso
restringir o acesso. Porém, fica uma dúvida, poderemos barrar
alguém que queira entrar no condomínio sem motivo aparente?
Nesse aspecto, entendo que a lei ainda deixa a desejar”, apontou.

Para Ricardo Birmann, presidente da Urbanizadora Paranoazinho, empresa responsável pela regularização de 54 condomínios na saída norte do DF, a nova lei é um passo importante para virar a página na questão fundiária do DF. “O grande ganho da lei está na consolidação do processo de regularização desses parcelamentos, uma vez que somente aqueles já regularizados ou em processo de regularização podem requerer a legalização de seu fechamento. É um reconhecimento e um benefício para quem busca a legalidade”, ponderou o dirigente.

A aplicação da Lei de Muros e Guaritas ainda dependerá de regulamentação, a ser editada pelo GDF em até 180 dias após sua sanção, quando serão definidos os valores da concessão onerosa, as exigências técnicas e os procedimentos administrativos.